Stadtrat beschließt die Änderung des B-Planes

Gestern Abend, am 14. Februar 2019, waren wir mal wieder zu Gast bei der Stadtratssitzung in Schkeuditz, da auf der Tagesordnung die 1. Änderung zum Bebauungsplan unseres Wohngebietes stand. Wir waren ein wenig aufgeregt, obwohl uns vorher eigentlich von mehreren Beteiligten zugesichert worden war, dass die Stadträte der Beschlussvorlage positiv gegenüber stehen und diese also auch beschließen würden. Und zum Glück kam es auch so. Der Stadtrat hat einstimmig für die Änderung gestimmt!
Natürlich haben wir gestern Abend noch unserem Architekten Bescheid gegeben, dass er nun endlich unsere Pläne für den Bauantrag fertigstellen kann. Dann werden wir mit den gesammelten Unterlagen zum Landratsamt nach Eilenburg fahren und dies dort abgeben.

Außerdem hatten wir gestern noch ein Telefonat mit unserem Bearbeiter im Bauamt. Dieser hat uns in Aussicht gestellt, dass die Bearbeitung ca. 6-8 Wochen, also nicht erst in drei Monaten, bearbeitet und genehmigt wird. Immerhin halten wir uns eigentlich komplett an den "neuen" Bebauungsplan.Sollte dieser aber vorher noch rectskräftig werden, müssen wir auf ein vereinfachtes verfahren (auch bekannt als Freistellungsverfahren) umswitchen. Das ist aber eigentlich nur ein anderes Deckblatt bzw. Formular, dass dann fix ausgefüllt werden muss. Immerhin wäre das aber um die 200-300 Euro günstiger.


Wir freuen uns sehr, dass es nun endlich losgeht. Das Kämpfen und Warten hat sich also gelohnt!

Unser Gespräch mit der Stadt

Heute, am 10.12., hatten wir das Gespräch mit der Stadt, dem Projektentwickler und dem Planer bzgl. unseres Traufhöhenproblems.

Der Oberbürgermeister hat uns erklärt, dass die beteiligten Parteien sich besprochen haben und dieses Problem als Laie nicht aus dem Bebauungsplan heraus erkennbar gewesen ist. Da es auch nicht nur uns, sondern noch zwei weitere Familien betrifft und das Landratsamt ja leider keine Befreiung oder Außnahme genehmigen will, wird nun also der Bebauungsplan in diesem Punkt geändert. Das ist doch schon mal ein kleiner Erfolg.

Leider geht das in unserem Land natürlich nicht von heute auf morgen. Nein! Jetzt muss eine neue textliche Fassung für diesen Punkt ausgearbeitet werden (die sicherlich der ursprünglichen Fassung gleichen wird). Es wird also den einheitlichen Bezugspunkt von 128,75 m ü NN nicht mehr geben, sondern grundstücksbezogene Bezugspunkte (Mitte Randstein). Diese textlichhe Fassung wiederum muss dann vom Stadtrat genehmigt werden - und dies wird wohl nicht vor Februar soweit sein. Wenn der Stadtrat diese genehmigt - wovon alle Beteiligten ausgehen, da der Stadtrat ja im Interesse des Bürgers handelt - wird der Beschluss dann vier Woche im Amtsblatt veröffentlicht und erst danach kann die Änderung rechtskräftig werden. Grob geschätzt wird dies also erst im April/Mai soweit sein.

Wir können nun aber mit unserem Architekten weiterplanen, in dem Wissen, dass es geändert wird. Und sobald die Beschlussvorlage dann vorliegt (also im Februar) können wir den Bauantrag mit Verweis auf eben diese stellen. Für ein vereinfachtes Verfahren müssten wir abwarten, bis der neue Plan rechtskräftig ist. Wir hoffen aber, dass der Bauantrag keine drei Monate brauchen wird, da wir uns ja sonst komplett an den B-Plan halten. Mal schauen...

Wir haben dann gleich heute auch mit dem Architekten und unserem Vertrieb gesprochen und werden jetzt die Planung weiterführen. Sobald der Architekt alle Pläne fertig hat, wird er diese für Danwood freigeben, sodass wir (während wir auf die Beschlussvorlage warten) auch schon die Lüftung- und Elektroplanung sowie die Bemusterung in Angriff nehmen und danach direkt steil loslegen können. Der Oberbürgermeister will uns auch auf dem Laufenden halten, sodass wir dann wissen, wann wir den Bauantrag einreichen können.

Wir hoffen, dass wir somit einen Stelltermin noch vor den Bereitstellungszinsen schaffen, die ab September anfallen würden und bevor die zwölfmonatige preisbindung abläuft. Wenn wir jetzt mal grob überschlagen. würden wir schätzen, dass das Haus dann etwa im August kommen müsste. Wir sind gespannt, ob es wirklich so kommt. Dann haben wir zwar das angepeilte Ziel von ursprünglich März-Mai verpasst, aber immerhin können wir so bauen, wie wir es wollen. Das ist es uns definitiv wert!

Unser Besuch bei der Stadtratssitzung

Am 15.11. waren wir nun also bei der Stadtratssitzung und haben unser Problem bzgl. der Traufhöhe bzw. eher bzgl. des ungünstigen Bezugspunktes erläuert. Leider nicht so ausführlich wie geplant, da der Oberbürgermeister mich bat, es kurz zu halten.

Während unserer Auführungen nickten viele Stadträte zustimmend mit dem Kopf. Am Ende wurde die Stabstellenleiterin des Bauamtes dazu befragt, die allerdings wenig Verständnis zeigte, da aus dem Bebauungplan ja eindeutig hervorgehen würde, auf was wir uns eingelassen haben. In unseren Augen stimmt dies nur zum Teil. Natürlich war der Bezugspunkt von 128.75m über NN und das Nord-Süd-Gefälle des Baugebietes bekannt, aber dass unser Grundstück auch ein Ost-West-Gefälle hat und unser Baufenster gut 40cm über der Straße liegt, hat erst die Vermessung ergeben.

Es soll nun noch ein Gespräch mit der Stadt, dem Projektentwickler, dem Planer und uns geben, wo besprochen wird, wie es mit diesem Problem nun weitergeht. Eine Terminierung gibt es noch nicht, diese soll aber wohl zeitnah erfolgen.

Weiterhin haben wir von einer Bekannten erfahren, dass im Stadtrat wohl wirklich Zustimmung für die Lösung besteht. Wir sind hin und hergerissen, ob wir nun Hoffnung haben sollen oder nicht.

Sicherheitshalber haben wir unseren Architekten aber auch gebeten, mal einen Entwurf unseres Hauses mit dem maximal möglichen Kniestock (das wären rund 53cm) und einer Dachneigung von 45 Grad zu planen (zur Dachneigung gibt es im Bebauungsplan nämlich keine Begrenzung). Durch die größere Dachneigung würden wir mehr Stellfläche im Obergeschoss bekommen und im Dachboden könnten wir sogar fast aufrecht stehen. Allerdings finden wir es trotzdem nicht ideal, da wir durch den geringen Kniestock oben an die Außenwände ja nicht einmal ein Bett stellen könnten (unseres hat einen Kopfteil von 90cm Höhe). Da müssten wir zumindest im Schlafzimmer mit einer Vorbauwand arbeiten und würden 40cm von der Zimmerbreite verschenken. Das wäre wirklich nicht so toll.

"Witzig" ist, dass wir mit der neuen Planung mit unserem Haus sogar 45cm höher kommen würden. Bei der Planung mit 1m Kniestock und 38 Grad Dachneigung wäre unser Haus 7,54m hoch gewesen, mit der neuen (B-Plan konformen Planung) wird es 7,99m hoch. Daran sieht man mal, dass eine Begrenzung der Traufhöhe total sinnlos ist, wenn (wie bei uns) durch die Begrenzung der Traufhöhe "eine Verschattung der nördlichen und östlichen Grundstücke" vermieden werden soll. Mit der neuen Planung würden wir diese Grundstücke ja viel eher verschatten (inwiefern das aber wirklich dramatisch wäre, sei mal dahin gestellt, da die Grundstücke recht groß und teilweise an der Grenze mit hohen Bäumen bewachsen sind, die ja auch ihren Schatten werfen).

Eine maximale Firsthöhe wäre in unseren Augen also sinnvoller gewesen. Da fragen wir uns natürlich, wer plant denn sowas? Das sind doch eigentlich Fachleute!

Hier mal beide Planungen, damit ihr euch das besser vorstellen könnt:

Wir halten euch auf jeden Fall auf dem Laufenden und hoffen, dass wir nun bald weiter planen können. Denn in diesem Fall ist Zeit wirklich Geld!

Update zum Traufhöhenproblem

Nachdem unser Verkäufer und Erschließer nun keine Änderung des Bebauungsplanes bzw. einheitliche Ausnahmeregelung mit dem Bauamt der Stadt Schkeuditz vereinbaren konnte, haben wir uns an das Landratsamt Nordsachsen in Eilenburg gewendet.

Dortin haben wir eine lange Mail geschrieben, in der wir die Problematik geschildert und unsere Pläne erklärt haben.

Die Antwort war jedoch nicht sehr erfreulich - Zitat:

... der Bebauungsplan wurde erst am 28.07.2018 rechtskräftig. Die Festsetzungen entsprechen dem planerischen Willen der Stadt Schkeuditz. Eine Befreiung kann daher nicht in Aussicht gestellt werden.

Eine Befreiung ist ihrem Wesen nach immer auf die Berücksichtigung eines Einzelfalls angelegt. Sie kommt nur in Betracht, wenn es sich um einen atypischen Sonder- bzw. Einzelfall handelt. Eine generelle unerwünschte oder unzweckmäßige Festsetzung kann nicht durch eine generelle Befreiung, sondern nur durch eine Planänderung revidiert werden. § 31 BauGB dient nicht dazu, den Bebauungsplan an geänderte tatsächliche Entwicklungen oder geänderte städtebauliche Zielvorstellungen anzupassen.

Eine Befreiung von der Traufhöhe ist auf alle Bauflächen anwendbar und betrifft keinen Einzelfall...

Für uns gibt es nun also drei Möglichkeiten:

1.) Das Haus tiefer setzen
2.) Den Kniestock auf 50cm verkürzen (das wollen wir aber auf keinen Fall)
3.) Eine Änderung des B-Plans beim Stadtrat initiieren...

An Punkt drei sind wir nun tatsächlich dran. Am 15.11. ist die nächste Stadtratssitzung, bei der wir vorsprechen und das Problem erläutern werden. Leider gibt es da einen kleinen Haken. Denn selbst wenn der Stadtrat eine Änderung in Aussicht stellt, würde diese (selbst im Eilverfahren) 3-6 Monate dauern. In dieser Zeit könnten wir nichts machen außer abwarten.

Mit den Architekten möchten wir in den nächsten Tagen mal Punkt 1 besprechen. We keep you auf jedenfall upgedatet :D

Die Pläne vom Vermesser sind da

Heute haben wir vom Vermesser den Lageplan mit Höhenangaben bekommen, den der Architekt für die Planung des Hauses und die Bauanzeige benötigt.

Leider hat der Plan einen etwas negativen Beigeschmack. Unsere Traufhöhe ist ja auf 4,5m begrenzt. Diese 4,5m haben einen Bezugspunkt, welcher die Mitte der Straße ist. Dieser Punkt liegt bei 128,75 Metern. Unser Grundstück liegt aber an der Stelle, wo das Haus stehen soll, bereits auf 129,2 - 129,4 Metern. Da unser Wunschhaus mit Kniestock von einem Meter aber bereits eine Traufhöhe von 4,17 ab OK Bodenplatte hat und somit noch einmal 015-0,30 Meter für die Bodenplatte drauf gerechnet werden müssen (je nachdem wie weit diese aus dem Boden heraussteht), würden wir also die Traufhöhe überschreiten und würden auf etwa 4,87- 5,02 Meter Traufhöhe kommen. Unsere Hoffnung liegt jetzt darauf, dass wir das Haus auf Höhe des Kanaldeckels setzen können. Dieser liegt bei 128,95 (tiefer dürfen wir auf keinen Fall kommen, damit kein Wasser ins Haus läuft). Wenn wir also diesen Bezugspunkt für das Haus wählen, würden wir mit 1 Meter Kniestock und 0,15 Meter herausstehender Bodenplatte bei 4,52 Meter Traufhöhe landen und müssten vielleicht nur auf 0,98 Meter runtergehen. Dann würde unser Haus zwar circa 40cm tiefer als die Straße liegen, aber das könnte man ja mit einem leichten Gefälle bei der Einfahrt ausgleichen. Wir hoffen, dass das so umsetzbar ist. Einen Kniestock von nur 0,5-0,75cm fänden wir nämlich echt nicht so toll :(